Coronavirus et bail commercial : négocier report ou annulation des loyers

Coronavirus et bail commercial _ négocier report ou annulation des loyers

Depuis le 14 mars 2020 à minuit, beaucoup de nos commerçants ont dû baisser le rideau du fait de la situation sanitaire en France.

Toutefois, les charges des sociétés, sans aucune activité, continuent de courir et notamment celle que représente le loyer du local commercial.

Le Gouvernement a pris un certain nombre de mesures pour aider les entreprises françaises mais n’a pas imposé aux Bailleurs d’annuler purement et simplement les loyers de la période d’arrêt de l’activité.

Dans cet article, vous trouverez 5 étapes pratiques pour aboutir à une solution avec votre Bailleur.

1. Solliciter la suspension de votre loyer auprès du Bailleur par écrit

Il est primordial d’avertir par écrit votre Bailleur et de lui indiquer que vous sollicitez une suspension des loyers.

Si vous ne l’avez pas fait par écrit, il est encore temps !

Contrairement, à ce que vous aviez pu entendre, la suspension des loyers n’est pas un droit et il faut absolument solliciter cette suspension par écrit.

En effet, le Gouvernement n’a pas pris de dispositions contraignant les Bailleurs de baux commerciaux à suspendre spontanément l’exigibilité du loyer.

Aussi, un courrier écrit à votre Bailleur est indispensable pour éviter que celui-ci n’entame, à l’issue du confinement, une procédure à votre encontre en résiliation de bail pour non-paiement des loyers.

2. Votre Bailleur accepte la suspension

Votre bailleur vous a répondu qu’il était d’accord pour suspendre le loyer avec un étalement de la dette locative à la reprise d’activité.

Si vous êtes dans cette situation, il faut dans un premier temps tenter d’obtenir des financements garantis par l’État afin de vous assurer de pouvoir reprendre votre activité dans de bonnes conditions.

Toutefois, vous ne pouvez pas vous contenter d’endetter votre société, même si les taux pratiqués sont faibles et les conditions avantageuses.

C’est pourquoi, il est important de solliciter ensuite, auprès de votre Bailleur, une annulation des loyers pendant toute la période où votre local a été fermé ou du moins de tenter de négocier avec lui !

3. Votre Bailleur refuse la suspension

J’ai pu constater que beaucoup de Bailleurs refusent de suspendre les loyers et se contentent de proposer un paiement mensuel du loyer en fin de mois.

Si vous êtes dans cette situation, je vous recommande vivement de contester la décision du Bailleur.

Il faudra lui démontrer que votre situation économique, du fait de l’arrêt total de votre activité, ne vous permet pas de procéder au règlement des loyers et que le financement accordé par les banques, avec la garantie de Bpifrance, n’a pas pour objet exclusif le paiement des loyers mais surtout de permettre à votre société de reprendre une activité dans les meilleures conditions lorsque l’État l’autorisera.

4. La suspension ne suffit pas : demander l’annulation du loyer

Le Ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire, a invité les Bailleurs à procéder purement et simplement à une annulation des loyers pour les petites entreprises dont l’activité est arrêtée depuis le 14 mars 2020 à minuit.

Précisons tout de même qu’il s’agit d’une invitation et non d’une obligation !

Les Bailleurs sont donc libres de décider s’ils souhaitent annuler le paiement des loyers correspondant à la période de fermeture.

Certains grands groupes comme Icade ont, d’ores et déjà, annoncé que les loyers seraient annulés durant un trimestre pour les TPE et la Foncière d’Auchan a annoncé annuler les loyers de ses commerçants jusqu’au 15 mai 2020.

En revanche, pour les Bailleurs plus modestes, l’annulation des loyers est plus problématique compte tenu de leurs moyens financiers plus limités.

Aussi, le Gouvernement a mis en place un avantage fiscal : le Bailleur pourra déduire fiscalement les loyers annulés, avantage applicable à l’ensemble des Bailleurs.

Je vous recommande vivement de vous rapprocher de votre Bailleur afin de solliciter cette fois-ci une annulation des loyers depuis l’arrêt total de votre activité.

Pour ce faire, mettez en avant l’avantage fiscal et également la nécessité de vous permettre de reprendre une activité dans de bonnes conditions et éviter un incident de paiement à la reprise.

En fonction des moyens financiers de votre Bailleur, il est concevable qu’une annulation de l’ensemble des loyers soit difficilement envisageable pour lui.

C’est pourquoi, il est important que votre démarche soit réalisée le plus amiablement possible, l’idée étant de trouver un terrain d’entente et d’éviter une déclaration de guerre.

5. Votre Bailleur refuse tout aménagement

Si vous vous trouvez dans ce cas, vous pouvez alors envisager une approche plus radicale : vous pourriez ainsi procéder à une vérification de la conformité du bail aux exigences légales – par exemple : le montant de votre dépôt de garantie est-il conforme aux exigences légales, c’est à dire deux termes de loyers maximum ? –  avant d’adresser à votre Bailleur un courrier reprenant l’ensemble des clauses contraires à la loi.

Si après analyse, votre bail est conforme aux dispositions légales, vous pourrez aussi évoquer une potentielle action sur le fondement de l’imprévision afin d’obtenir a minima une diminution du loyer.

Si le Bailleur refuse toujours une quelconque négociation, il faudra alors saisir le juge et procéder à une action judiciaire contre votre Bailleur.

Besoin d’aide ?

Confier votre accompagnement juridique concernant les démarches et négociations avec votre Bailleur à une Avocate spécialisée dans ce type d’opérations, vous protège.

Chez VICTOIRE AVOCATS, nous vous accompagnons, toujours sous forme de forfait, pour éviter toute surprise sur les honoraires !

Vous pouvez nous contacter pour être conseillé afin que la suite des événements se déroule sans encombre.

Le 1er rendez-vous téléphonique est gratuit et sans engagement.

A l’issue de ce premier entretien, nous vous indiquerons, avant le début de la mission, le montant forfaitaire des honoraires en fonction de l’ampleur du projet et de la complexité de l’opération.

Sara Monroig, Avocate Associée

 

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *