Centres commerciaux : Bien négocier votre bail commercial

Bien négocier votre Bail en Centre commercialCentres commerciaux : Comment bien négocier les clauses de votre bail commercial

Les centres commerciaux sont une mine d’or pour le développement de la clientèle et permettent de réaliser dés la première année d’installation un chiffre d’affaire important au regard de leur fréquentation.

Toutefois, cette réussite à un prix non négligeable, les loyers, charges et accessoires y sont très élevés, il est donc primordial de bien négocier en amont les clauses de votre bail commercial pour que cela reste intéressant pour vous.

Dans cet article, vous trouverez les 5 points essentiels sur lesquels vous devez faire preuve de vigilance et des conseils pour tirer parti de cette négociation difficile.

 

1.LOYERS FIXE ET VARIABLE DU centre commercial : la Double peine !

En général, les bailleurs en centres commerciaux appliquent :

  • Un loyer fixe
  • Un loyer variable sur le chiffre d’affaire

Le loyer fixe

Concernant le loyer fixe, il convient de distinguer deux cas de figures :

  • Le centre commercial est en cours de construction, le local est livré brut les aménagements sont donc à votre charge ce qui constitue un investissement important.
    Pour limiter vos dépenses, je vous recommande vivement d’obtenir un loyer échelonné sur les premières années et ou une franchise de loyer jusqu’à l’ouverture effective du centre commercial.
  • Le centre commercial est ouvert et les travaux d’aménagement ont déjà été réalisés, reste éventuellement à votre charge des travaux d’embellissement nécessaires au besoin de votre activité.
    Pour éviter une charge trop importante, je vous recommande de négocier le montant du loyer fixe avec une augmentation chaque trimestre s’étalant sur deux ans, par exemple.

Le loyer variable

Concernant le loyer variable, un pourcentage, en plus du loyer fixe, est appliqué par le bailleur du centre commercial, sur le chiffre d’affaire réalisé par son locataire.

Il est primordial d’être ici vigilant à la fois sur le montant du pourcentage et sur la notion de chiffre d’affaire.

Pour ce qui est du montant du pourcentage, il n’existe légalement aucun interdit. En pratique les montants sont entre 4 et 10 % en fonction, notamment de la notoriété du centre commercial.

Vous pouvez tenter de négocier ce pourcentage à la baisse, mais sachez que ce sera très difficile car, en pratique, les bailleurs refusent le plus souvent une telle négociation sur le montant du pourcentage.

C’est pourquoi, je vous conseille plutôt de tenter la négociation sur ce que recouvre la notion de “chiffre d’affaires”, en excluant une partie de l’assiette, qui ne proviendrait pas du centre commercial.

Vous pouvez en effet exercer une activité dont le chiffre d’affaire provient à 80% de la clientèle du centre commercial et à 20% d’un autre canal. On peut citer l’exemple de la restauration rapide, où le chiffre d’affaire est partagé entre les clients du centre commercial et ceux provenant de commandes en ligne, par le biais de plateformes (type Uber Eats ou Deliveroo).

Par expérience, la négociation sur ce point est difficile mais pas impossible !

 

2. Les charges refacturées par le centre commercial

Le bailleur d’un centre commercial refacture l’ensemble des charges du centre à ses locataires.

Aussi, au-delà du montant du loyer, il faut être particulièrement vigilant sur les charges refacturées dont le montant peut être plus important que le loyer.

Prenons l’exemple de la gestion d’un centre commercial confiée à un prestataire dont les factures sont répercutées à l’ensemble des locataires du centre commercial.

Il est important dans cette hypothèse, de pouvoir obtenir l’engagement du centre commercial que :

  • le prestataire en question sera choisi sur la base d’un appel d’offres,
  • que plusieurs prestataires seront mis en concurrence,
  • et que leurs devis seront adressés pour information aux locataires.

Ceci afin d’éviter une entente entre prestataire et bailleur, par laquelle un prestataire éventuellement proche du bailleur puisse jouir d’une position dominante et appliquer des tarifs exorbitants !

Soyez extrêmement vigilant sur cette question des charges du centre commercial et sur l’information que votre bailleur vous fournit aux termes du bail proposé.

3. La participation au fonds marketing DU CENTRE COMMERCIAL

Il est d’usage dans les centres commerciaux que chaque locataire participe au fonds marketing, outil indispensable pour que le centre commercial propose à sa clientèle des animations et également outil de financement de la publicité du centre.

Sur ce point, la négociation est très difficile, le bailleur considérant que, peu importe l’emplacement détenu par le locataire, il bénéficie nécessairement des bienfaits des animations et de la publicité…

Soyez donc vigilant à l’emplacement que vous comptez prendre et privilégiez un bon emplacement, qui vous permettra de réellement bénéficier des animations du centre ramenant beaucoup de clientèle.

4.Le droit de jouissance du locataire dans un centre commercial

Comme tous locataire, vous disposez en qualité de titulaire d’un bail commercial d’un droit de jouissance paisible.

Toutefois, ce droit peut être malmené, notamment en cas de travaux effectués par votre bailleur dans le centre commercial.

Il est d’usage dans les baux commerciaux, et en particulier dans les centres commerciaux, que le bailleur ne soit redevable d’aucune réduction de loyer même si son locataire souffre d’une perte de visibilité pendant la durée des travaux.

Sur ce point, vous pouvez négocier, car les conséquences en cas de travaux longs pourraient être catastrophiques sur votre chiffre d’affaires : vous pouvez par exemple envisager de négocier une durée des travaux au-delà de laquelle la diminution de loyer sera due et prévoir que la réduction de votre loyer augmente au fur et à mesure que les travaux se poursuivent.

 

5. REAJUSTEMENT DU loyer Au renouvellement DU BAIL

Il est souvent prévu que le loyer, au moment du renouvellement soit au bout de 9 ans, soit « réajusté ».

En réalité, il ne s’agit pas vraiment d’un réajustement mais plutôt d’une hausse du montant du loyer pour se caler sur le prix du marché…

Pour parler clair, vous y perdez tout l’avantage d’être titulaire d’un bail commercial qui vous permet, en principe, de pouvoir jouir d’un loyer plus bas à l’issue des neuf ans que votre concurrent preneur d’un bail pour un local voisin neuf ans après vous…

Cette clause est souvent une vraie bataille juridique avec le bailleur mais son importance est capitale et justifie de se battre pour obtenir, si ce n’est la suppression de cette clause (on ne rêve pas), au moins d’en limiter au maximum ses effets…

 

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Sara Monroig, Avocate Associée

 

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