Attention au mandat signé avec l’agence immobilière pour la vente de votre fonds de commerce !
Une de nos clientes, intervenant dans la restauration, souhaitait vendre son fonds de commerce et a trouvé un acquéreur.
Elle nous a donc contactés afin que nous puissions l’accompagner sur la cession de son fonds de commerce.
Peu de temps après la signature de la promesse de cession de fonds de commerce, notre cliente nous transmet un courrier d’une agence immobilière lui réclamant, pour la vente de son fonds de commerce, la coquette somme de 10.500 euros au titre de sa commission !
Les circonstances de l’affaire
Notre cliente avait effectivement confié la vente de son fonds de commerce à une agence immobilière depuis plus de deux ans.
Après vérification des mandats signés, nous avons constaté que notre cliente avait signé un mandat exclusif, qui a été renouvelé.
Les trois types de mandat de vente
Quand vous contractez avec un agent immobilier, il existe trois types de mandats de vente possibles :
- Avec le mandat sans clause d’exclusivité : l’agent immobilier peut vendre le fonds, mais vous pouvez confier la vente du fonds à d’autres professionnels, ou trouver un acquéreur par vos propres moyens. Si vous trouvez un acquéreur par vos propres moyens, vous n’êtes aucunement tenu de verser d’honoraires ou de commissions aux agences immobilières avec lesquelles vous avez conclu le mandat de vente.
- Avec le mandat exclusif : vous confiez à l’agent immobilier le soin exclusif de rechercher un acquéreur et de négocier la cession. En clair, l’agent immobilier est le seul à pouvoir vendre le fonds pendant la durée du mandat. Vous ne pouvez donc pas vous-même céder le fonds, ni utiliser un autre intermédiaire. Ce type de mandat est contraignant, mais l’exclusivité peut être dénoncée au bout de 3 mois[1].
- Avec le mandat « semi-exclusif » : vous conservez la possibilité de céder seul le fonds de commerce, mais ne pouvez pas confier la vente à d’autres intermédiaires.
Notre Recommandation : Le mandat semi-exclusif, vous gardez la liberté de vendre seul tout en accordant à votre agent votre confiance… et sa commission sera réduite !
Comment nous avons défendu notre cliente
Nous avons constaté que l’agence immobilière avait manqué à un certain nombre de ses obligations et notamment à celle de la remise immédiate d’un double original.
La loi impose qu’un mandat exclusif soit établi en double exemplaire. Cette formalité dite du « double » est en principe exigée pour la validité même du mandat.
La Cour de cassation a jugé que la « remise immédiate d’un des exemplaires du mandat comportant une clause d’exclusivité est exigée pour sa validité même » (Cass. 1e civ. 25.02.2010 n° 08-14787).
En cas de litige, un agent immobilier doit ainsi être en mesure, sur le principe, de pouvoir prouver qu’il a bien remis immédiatement à son client l’exemplaire de son mandat…
Si ce n’est pas le cas, la validité du contrat de mandat pourra être remise en cause.
Au moyen d’un courrier d’avocat circonstancié, nous sommes parvenus à faire entendre raison à l’agence immobilière.
Notre cliente n’a donc pas eu à procéder au règlement de la commission et a pu vendre son fonds de commerce sans encombre.
Vous êtes dans une situation semblable ?
Voici des arguments qui pourraient vous aider :
Si vous n’avez pas encore signé la promesse et/ou l’acte de cession du fonds de commerce : pensez à dénoncer le contrat.
Lorsqu’un mandat de vente est assorti d’une clause d’exclusivité, la loi permet au client de l’agent immobilier, passé un délai de 3 mois à partir de la signature du mandat, de dénoncer (résilier) celui-ci sans frais, et ce à tout moment, par une LRAR notifiée au moins 15 jours à l’avance.
Vérifier la rédaction de la clause d’exclusivité pour essayer de faire tomber le contrat de mandat
Pour être valable, le contrat de mandat avec clause d’exclusivité doit respecter les mentions obligatoires prévues par la loi.
Une clause d’exclusivité « ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser » (décret Hoguet, art. 78).
Il faut donc que la clause d’exclusivité soit écrite en caractères lisibles et de taille suffisante, si tel n’est pas le cas, la clause d’exclusivité peut être annulée et le mandat devient un mandat de vente sans exclusivité, de sorte que si vous vendez seul, l’agent immobilier ne pourra pas vous réclamer sa commission.
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Besoin d’aide pour la cession ou l’acquisition d’un fonds de commerce ?
Vous comprenez maintenant pourquoi la vente d’un fonds de commerce ne s’improvise pas.
Compte tenu des importants enjeux financiers, il est important de confier la cession de votre fonds de commerce à des avocats spécialisés dans ce type d’opération.
Notre équipe vous accompagne dans toutes les étapes du processus de vente de votre fonds de commerce à savoir la rédaction des actes, la purge du droit de préemption et les formalités post-signature.
Contactez-nous sans attendre : le 1er rendez-vous est offert et sans engagement.
Si vous nous confiez l’opération après ce rendez-vous, nous vous indiquerons, avant le début de la mission, le montant forfaitaire des honoraires à payer, en fonction de l’ampleur et de la complexité de la cession.